【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】高力國(guó)際發(fā)布2013年上半年度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望，延續(xù)第一季度平穩(wěn)的租金走勢(shì)， 上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。上海零售物業(yè)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)良好， 但由於新增供應(yīng)的不斷增加，零售物業(yè)租金漲幅已放緩。 商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)則保持活躍，上半年度共錄得7宗整售買賣，可見大部分海外投資者對(duì)上海辦公樓及零售物業(yè)依然青睞有加。在住宅市場(chǎng)方面， 一、二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍然小幅上漲。自「新國(guó)五條」出臺(tái)以來新房供應(yīng)量激增，凸顯出開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)的信心。
 
甲級(jí)寫字樓
2013上半年，上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高於預(yù)期。2013年第一季度，上海市GDP同比增長(zhǎng)7.8%，超過政府既定目標(biāo)7.5%。據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局報(bào)導(dǎo)，上海前五月實(shí)際利用外資總額同比增長(zhǎng)11.8%。有利於次中心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)投資額在前五月同比增長(zhǎng)9.4%。
 
嘉地中心和靜安嘉裡中心二號(hào)樓是第二季度兩個(gè)新增供應(yīng)。2013年第二季度的租賃市場(chǎng)較第一季度活躍，但主要是季節(jié)性因素影響而非經(jīng)濟(jì)基本面改善結(jié)果。上半年，淨(jìng)吸納量總計(jì)約123,074平方米，同比上升44%。第二季，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)內(nèi)矚目的租賃成交案例包括：Visa搬遷至未來資產(chǎn)大廈，承租約2,000平方米；中信資本附屬公司在上海環(huán)球金融中心承租約1,600平方米作為新設(shè)辦公地點(diǎn)；帕金斯威爾將其在恒隆廣場(chǎng)二期的面積擴(kuò)大2,100平方米。
 
截止2013年第二季度末，上海核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金與上一季度相若，持平在每天每平方米人民幣8.8元。2013年上半年內(nèi)，整售市場(chǎng)錄得共計(jì)5宗整售交易。譬如，2013年第一季度內(nèi)，ARA以總價(jià)人民幣19億元收購海洋大廈。第二季度，里昂證券以約每平方米人民幣33,000元的單價(jià)收購了東海商業(yè)中心二期及一期部分面積。同期，凱雷集團(tuán)4月向富達(dá)來地產(chǎn)信託收購中區(qū)廣場(chǎng)，交易總價(jià)約人民幣16.7億元，該項(xiàng)目座落于黃浦區(qū)，由三層餐飲裙樓及19層甲級(jí)寫字樓組成。平均毛收益率按季環(huán)比萎縮0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.7%。
 
總計(jì)約258,838平方米的三個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在未來六個(gè)月內(nèi)進(jìn)入上海核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，包括靜安嘉裡中心三號(hào)樓，長(zhǎng)寧區(qū)金虹橋國(guó)際中心以及黃浦區(qū)的金外灘國(guó)際廣場(chǎng)。上海甲級(jí)寫字樓平均租金預(yù)計(jì)在2013全年保持平穩(wěn)。
 
零售物業(yè)
據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局，2013年第一季度上海實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額人民幣1,920億元，同比上漲7.2%，但較2012年第一季度降低3.4個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)零售業(yè)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)基本面增長(zhǎng)放緩，導(dǎo)致眾多發(fā)展商對(duì)業(yè)態(tài)和品牌組合及專案開業(yè)策略變得更為謹(jǐn)慎，因此，2013年上半年一些新項(xiàng)目的竣工日期被推遲。
 
2013年上半年，淮海路商圈內(nèi)的K11藝術(shù)購物中心及虹橋商圈內(nèi)的尚嘉中心這兩個(gè)新中高端購物中心的開業(yè)，共為市場(chǎng)新增83,500平方米的零售面積。截至第二季度末，上海中高端購物中心物業(yè)市場(chǎng)總存量提升至約340萬平方米，同比增長(zhǎng)2.8％。
 
中高端購物中心物業(yè)的需求主要來自於奢侈品、服飾、餐飲、娛樂、配飾及教育等業(yè)態(tài)，並伴隨著眾多新租及新店開張活動(dòng)。例如：Vera Wang在新天地時(shí)尚購物中心開設(shè)其亞洲首家婚紗旗艦店及Breguet全球最大旗艦店在新天地朗廷酒店開業(yè)。Jil Sander在中信泰富廣場(chǎng)承租約180平方米以及Innisfree在宏伊國(guó)際廣場(chǎng)承租約300平方米。因此，截至2013年上半年末，上海中高端購物中心物業(yè)市場(chǎng)的整體空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.5%。
 
上海中高端購物中心物業(yè)市場(chǎng)首層平均固定租金較2012年下半年環(huán)比上漲約1.1%至每天每平方米人民幣40.7元。2013年上半年內(nèi)，上海零售物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得兩宗整售交易，每個(gè)季度各一宗。其一為吉寶置業(yè)中國(guó)聯(lián)合首峰資金管理於第一季度斥資總金額約人民幣33億元收購金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)之80%股權(quán)。另一為新世界百貨中國(guó)有限公司的附屬公司於第二季度以總價(jià)人民幣12.5億元收購上海鴻鑫時(shí)尚廣場(chǎng)。
 
上海中高端購物中心市場(chǎng)之整體展望平穩(wěn)。2013年下半年市場(chǎng)供應(yīng)充裕，預(yù)計(jì)將有三個(gè)新項(xiàng)目落成開業(yè)，新增總建築面積達(dá)503,000平方米。其中，兩個(gè)項(xiàng)目位於核心商圈。然而，核心商圈新項(xiàng)目的預(yù)租率較高，預(yù)計(jì)此等新增供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)整體空置率影響有限。但考慮到2013年末將入駐次中心商圈的月星環(huán)球港之320,000平方米的超大體量，市場(chǎng)整體空置率短期內(nèi)會(huì)在一定合理範(fàn)圍內(nèi)上升，租金漲幅在短期內(nèi)隨之受阻。
 
住宅
2013年3月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋20%個(gè)人所得稅、進(jìn)一步上調(diào)二套房首付比例及貸款利率等內(nèi)容。最近交易情況顯示，截止2013年第二季度末，上海對(duì)部分二手房開徵的20%個(gè)人所得稅仍未實(shí)際執(zhí)行。一、二手房成交均價(jià)繼續(xù)小幅上揚(yáng)。
 
開發(fā)商出於對(duì)未來地方調(diào)控細(xì)則落地的考慮，3月，上海新建商品住宅供應(yīng)量出現(xiàn)明顯上升。在新一輪調(diào)控背景下，5月上海新建商品住宅供應(yīng)量更是達(dá)到2011年以來的最高水準(zhǔn)，約為134萬平方米（約10,670套）。
 
成交量方面，在調(diào)控新政正式執(zhí)行前，3月上海新建商品住宅成交量達(dá)150萬平方米（約12,683套），為近40個(gè)月新高。4至6月月均成交量仍保持在907,579平方米（約7,421套）的水準(zhǔn)，高於2012年月均成交量（約774,000平方米，6,521套）。
 
上海新建商品住宅成交均價(jià)按季環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，至第二季度每平方米人民幣23,736。成交均價(jià)的上漲主要是由於中高端產(chǎn)品成交量占比的增加所致。
 
2013年上半年，若干個(gè)海內(nèi)外發(fā)展商對(duì)上海住宅市場(chǎng)紛紛持樂觀態(tài)度，從數(shù)宗重要的項(xiàng)目投資案例中可以得到印證。例如，3月上海融創(chuàng)綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)約人民幣90.2億元收購了一宗位於上海黃浦區(qū)的綜合體項(xiàng)目，總建面積達(dá)724,439平方米。5月，花樣年以人民幣2.84億元的總價(jià)收購中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)位於浦東竹園商貿(mào)區(qū)的爵士大廈。6月，吉寶置地以人民幣13.3億元收購上海松江區(qū)佘山鎮(zhèn)的一個(gè)住宅項(xiàng)目。
 
上海住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)在未來將保持平穩(wěn)。鑒於一、二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍在小幅上漲，上海市政府已宣佈將繼續(xù)執(zhí)行於第一季度出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從中期來看，受地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的預(yù)期影響，2013年上半年上海土地市場(chǎng)的回暖預(yù)計(jì)將促使發(fā)展商提升報(bào)價(jià)。鑒於2013年前5個(gè)月上海住宅新開工量出現(xiàn)同比16.9%的降幅，從中期來看，上海新建商品住宅新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將會(huì)下跌。下半年上?？傮w成交量將會(huì)保持平穩(wěn)。在持續(xù)的首次置業(yè)及改善型需求買家的支撐下，2013下半年上海新建商品住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)將穩(wěn)中有升。從中長(zhǎng)期來看，持續(xù)的需求量、供應(yīng)量的不足以及不斷上漲的地價(jià)將促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。